Как выбрать квартиру? Основные советы при покупке жилья

• 20 сентября 2023
• 30 Комментариев

Где покупать квартиру — в новостройке или на вторичке

Приобретение квартиры может осуществляться как на первичном рынке в новостройке, так и у продавца на вторичном рынке. Существует существенное различие в стоимости, качестве, удобстве и, самое главное, в способах выбора недвижимости.

Тем, кто хочет поселиться в недавно построенном жилом комплексе, следует иметь в виду, что на завершение строительства может потребоваться 2–3 года. Однако есть и уже готовые жилые комплексы от застройщиков.

Несколько ниже цены на «вторичное» жилье, хотя оно, как правило, состоит из старых советских и постсоветских домов, которые не всегда отвечают современным требованиям.

Какая технология строительства лучше

Комфорт проживания в квартире зависит от ее характеристик. Вот некоторые моменты, которые следует учитывать:

• энергоэффективность;
• уровень тепло- и звукоизоляции;
• срок эксплуатации.

Панельное домостроение

Эта технология впервые появилась в 1930-х годах и предполагает использование готовых железобетонных блоков, изготовленных на заводе. Затем эти блоки «собираются» в конструкцию, напоминающую пазл.

К панелькам относятся знаменитые хрущевки и брежневки, в постсоветское время самыми популярными панельными сериями считались П-44 и различные ее модификации, КОПЭ, ПЗМ. В 2000-х появились новые индустриальные дома ПИК, ДОММОС, ДомРик и ДомНад — квартиры в них считаются самыми комфортными.

Панельные дома создаются по заданному проекту, что позволяет сократить сроки строительства — на возведение высоких зданий может уйти всего 1,5–2 года. Однако в силу своей конструкции панельные дома имеют ограниченную высоту — не более 25 этажей. Кроме того, перепланировке подлежат только самые современные промышленные образцы, в старых же домах несущие внутренние стены не выдерживают нагрузки. Кроме того, блочные перекрытия связаны с повышенным уровнем звукопередачи и теплопотерь в панельных домах. Срок службы таких строений в зависимости от используемой серии обычно составляет 70–100 лет.

Монолитное домостроение

В настоящее время более актуальным считается монолитное строительство. В этой технологии вместо стен для несения нагрузки используется железобетонный каркас, заложенный в монолитный фундамент. Она существенно отличается от панельного строительства и может гарантировать долговечность зданий на длительные сроки — даже до 100 лет! Кроме того, он позволяет создавать индивидуальные проекты, обеспечивающие большую гибкость при выборе планировок квартир. Бесшовные стены с утеплителем повышают энергоэффективность, однако звукоизоляция может быть улучшена, так как межквартирные стены выполнены из крупных строительных блоков.

Кирпичное домостроение

Если вы хотите приобрести квартиру в кирпичном доме, то, скорее всего, вам придется искать ее на вторичном рынке — современные застройщики нечасто используют этот метод из-за его дороговизны. Однако долговечность и теплостойкость кирпича делают его отличным выбором для долговременного комфорта, часто срок службы достигает 200 лет. Кроме того, большинство стен в таких домах являются конструктивными, поэтому проведение ремонта может оказаться непростой задачей.

На каком этаже купить квартиру

Количество этажей в современных жилых комплексах может варьироваться от 35 до 40 и более. Многим может показаться, что разница между этажами несущественна, но это не так — высота этажа влияет на шум, освещенность и стоимость.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

Расположение жилища относительно уровня земли оказывает влияние на состояние окружающей среды. Как правило, наибольшая концентрация загрязняющих веществ наблюдается в воздухе между первым и шестым этажами. Выбор квартиры, расположенной на большей высоте, потенциально может означать более чистый воздух — если поблизости нет заводов.

Какую планировку квартиры выбрать

Пришло время задуматься о планировке своей следующей квартиры, если Вы еще не сделали этого. Это позволит сузить круг поиска и сформировать более четкое представление о том, каким должно быть ваше будущее жилье. Современный рынок предлагает самые разнообразные планировки — от экономичных студий для студентов до просторных семейных квартир и пентхаусов с террасами и «вторым светом». Теперь только от вас зависит, какой вариант вам больше подходит.

Линейная планировка

Наиболее распространенным типом квартир является квартира, в которой комнаты расположены в ряд вдоль общего коридора. Преимуществом такой планировки является ее гибкость: со временем можно легко изменить планировку жилого пространства, объединив или разделив различные комнаты в зависимости от потребностей и предпочтений.

Распашная планировка

Окна некоторых квартир расположены на противоположной стороне здания, что дает жильцам преимущество в плане перспективы. Например, можно выбрать квартиру, из окон которой открывается вид как на внутренний двор, так и на улицу.

Еще один плюс распашной планировки — это приватность. Как правило, комнаты расположены в противоположных концах квартиры, поэтому жильцы с разными графиками могут ложиться спать в разное время, включать телевизор и слушать музыку с минимальной слышимостью.

Угловая планировка

Этот тип жилья высоко ценится за светлые и солнечные интерьеры. Планировка комнат часто предусматривает окна на две стороны, а угловое остекление открывает прекрасные виды. Однако такая планировка имеет и свои недостатки — из-за наличия двух внешних стен в зимнее время бывает сложно поддерживать оптимальную температуру.

Какие еще бывают планировки

По формату:

традиционные;
европланировки.
В традиционных планировках кухня отдельная, а в европейских она объединена с гостиной. Иногда такая кухня-гостиная может достигать 17–20 кв. м.

По организации пространства:

закрытые;
открытые (свободные);
частично закрытые.
С закрытыми планировками мы все хорошо знакомы — это самые обычные квартиры с одной или несколькими отдельными комнатами. При открытой (свободной) планировке межкомнатные стены, наоборот, отсутствуют. И, наконец, в частично закрытых планировках есть и отдельные, и совмещенные комнаты — это так называемый евроформат.

Еще бывают редкие и эксклюзивные планировки. К примеру, в некоторых квартирах есть окно в ванной, своя терраса или увеличенная высота потолка.

Какие квартиры стоят дешевле

В целом, прежде чем принимать решение о покупке квартиры, необходимо учесть нюансы каждого места. Важно оценить, насколько комфортно вам будет жить в том или ином месте, исходя из ваших индивидуальных потребностей и пожеланий. Однако есть места, которые, как правило, не рекомендуются для проживания из-за их чувствительности к шуму, недостатку света и другим потенциальным проблемам. К ним относятся квартиры, расположенные вблизи лифтов и лестниц, на первых и последних этажах, угловые квартиры, а также дома, окна которых выходят на соседние здания.

Квартиры с отделкой и без — особенности

Принимая решение о выборе квартиры, заранее учитывайте объем необходимых ремонтных работ. В зависимости от того, хотите ли вы приобрести жилье с существующей отделкой или без нее, стоимость покупки и последующий объем необходимых работ будут различаться. Учтите, что в настоящее время на рынке представлено множество квартир с различными вариантами ремонта, каждый из которых имеет свои преимущества.

Виды отделки квартир:

• без отделки;
• черновая;
• предчистовая;
• чистовая;
• под ключ».

Для тех, кто хочет избежать «грязного» ремонта, приемлемым вариантом являются квартиры с черновой отделкой. Такие квартиры имеют выровненные поверхности, частично подведенные коммуникации и установленные счетчики воды. Альтернативный вариант — квартиры с предчистовой отделкой, включающие в себя санузлы с электричеством и освещением, выключатели, розетки, а в некоторых случаях даже межкомнатные двери и обои под покраску.

Торопитесь вселиться в квартиру и не хотите заниматься ремонтом вообще? Тогда чистовая отделка или вариант «под ключ» будут для вас идеальным вариантом. В новостройках часто можно выбрать между несколькими стилями ремонта. Выбирая квартиру на вторичке, придется довериться вкусу прежних хозяев.

Дизайнерской отделкой занимаются в специальных бюро по индивидуально составленному проекту. В нем учитываются особенности планировки, пожелания собственника, бюджет и множество прочих условий. Ни шума, ни пыли – вам остается только выбрать, какой вариант квартиры вас устроит, остальное сделают опытные специалисты.

Как проверить квартиру перед покупкой

Вне зависимости от того, решили вы покупать недвижимость от застройщика или «с рук», перед тем, как выбрать квартиру и оформить сделку, обязательно проведите всестороннюю проверку. Но легче сказать, чем сделать — многие покупатели просто не знают, с чего начать.

Процесс проверки квартиры можно разделить на два этапа:

изучение документов;
непосредственный осмотр (если возможно).
Вопросы качества и законности продажи жилья лучше доверить специалистам — юристам, риелторам, строителям. Вы можете проверить квартиру и самостоятельно, если уверены в своей квалификации.

Проверка квартиры в новостройке

Осмотреть квартиру в новостройке можно не всегда — только если дом уже построен. А вот в документах следует разобраться, причем самым тщательным образом. Обратите внимание на наличие у застройщика следующих бумаг:

разрешения на строительство;
актуальной проектной декларации (обновляется каждый месяц);
разрешение на ввод в эксплуатацию (для готовых домов).

Для выбора квартиры нужно:

Определиться с тем, какое жилье вы хотите купить. В новостройках можно сэкономить, и даже заработать на росте стоимости квадратного метра — но есть риски недостроя. На вторичном рынке более широкий выбор, но нужно осторожно выбирать объект и внимательно проверять собственника.
Выбрать основные характеристики жилья. В них входит технология строительства (кирпич, монолит или панель), нижний, средний или высокий этаж, предпочтительное планировочное решение. Обязательно определитесь с наличием отделки — если нужно быстро заселиться или, например, включить цену ремонта в ипотеку, это особенно важно.
Проверить квартиру и продавца перед покупкой. Внимательно изучайте все документы на недвижимость, не стесняйтесь просить у застройщика необходимые бумаги по 214-ФЗ, а у собственника — подтверждение собственности. Уделите время осмотру квартиры на предмет явных и скрытых дефектов.
Советы, которые приведены в статье — это подробный, но далеко не полный перечень вопросов, которые предстоит учесть при покупке жилья. Решать, какую квартиру выбрать, в конечном счете предстоит вам и никому больше, исходя из своих личных представлений об идеальном жилье.