Во всем мире жилье становится менее доступным, потому что доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость. Каковы риски и возможности роста цен на недвижимость в крупных городах?
В 2022 году в большинстве городов мира цены на жилую недвижимость достигли максимума. Если недвижимость оказалась сильно переоцененной, высок риск коррекции цен. Об этом говорят аналитики швейцарского финансового холдинга UBS в ежегодном рейтинге глобальных рынков недвижимости Bubble Index. А в зоне риска - Торонто и Франкфурт. У UBS есть мнение, что на стремительно растущем рынке недвижимости Дубая цены на недвижимость сейчас справедливые.
В 25 городах мира, которые стали объектами исследования UBS, из-за низких ипотечных ставок увеличились разрывы между ценами на жилье и текущим уровнем доходов. NI. В этом случае доступная ипотека подогревает спрос, в результате чего жилье дорожает быстрее, чем растут доходы населения. Как правило, жилье в городах с самым высоким уровнем переоцененности подорожало более чем на 60% (с учетом инфляции). В то же время реальный доход населения и арендная плата увеличились лишь на 12%.
С середины 2021-го по середину 2022 года рост номинальной стоимости недвижимости во всех 25 городах, которые попали в исследование UBS, ускорился до максимума с 2007 г. - почти на 10%
В результате ставки по ипотеке в исследованных городах выросли вдвое по сравнению с прошлым годом. После повышения стоимости недвижимости доступная жилплощадь для квалифицированного специалиста в сфере услуг (от врачей и ученых до финансовых менеджеров) уменьшилась на треть по сравнению с периодом до пандемии.
Почти во всех городах увеличилась долговая нагрузка на домохозяйства. Второй год подряд в большинстве городов наблюдается ускорение темпов роста объема непогашенных ипотечных кредитов. Уровень остаточной задолженности по ипотечным кредитам за минувший год показал самый высокий рост с 2008 года.
Еврозона
Еврозона в 2022 году будет переоценена (и, соответственно), имеет наибольший риск коррекции цен недвижимости во Франкфурте, Мюнхене и Амстердаме.
При этом в обоих немецких городах за десятилетие цены на жилье выросли более чем в два раза. Рост ставок по ипотеке сделал жилье менее доступным: квалифицированный специалист из сферы услуг теперь может купить в Мюнхене квартиру на одну комнату меньше, чем до пандемии.
Цены на жилье в Амстердаме с середины 2021 года по середину 2022 года взлетели почти на 17%, что стало самым быстрым ростом цен за пределами Европы. Здесь ставки по ипотеке снизились меньше, чем в других странах. По сравнению с прошлым годом уровень оценки жилья вырос незначительно.
UBS оценивает жилую недвижимость Стокгольма, Женевы и Лондона не так сильно, как в первой тройке.
По мере ужесточения денежной политики в Стокгольме многие потенциальные покупатели перестали соответствовать требованиям банков, которые предоставляют большие ипотечные кредиты. А именно, это привело к снижению цен в столице Швеции почти что на 10% во II квартале текущего году. В Париже с середины 2021-го по середину2022 года цены на недвижимость не изменились – рынок переоценен, но доходы парижан начали восстанавливаться. Источник.
По причине высоких цен на строительство новых домов в Женеве количество заявок на строительство новых домов упало до десятилетнего минимума. Люди предпочитают регионы с более доступным жильём.
За прошедший год цены на жилье в Лондоне поднялись на 6%. К этому приводит хроническая нехватка жилья в британской столицы. По причине того, что потенциальным покупателям трудно найти подходящую недвижимость, арендная плата также растет.
По мнению аналитиков UBS только в двух из рассматриваемых городов Европы – Варшаве и Милане - цены на недвижимость были справедливыми.
США
С начала пандемии цены на недвижимость в американских городах активно росли. В 2021 году спрос на жилые квадраты оживил исторически низкие ипотечные ставки в сочетании с ростом доходов. Однако сейчас в США ипотечные ставки выросли почти до 7% (такой ставки в стране не было три-четыре десятка лет), доступность жилья снизилась, и ценовой бум сильно ослаб.
Хотя жилье в Нью-Йорке дорожало с середины 2021 года не так сильно, как в других городах США, оно по-прежнему остается недоступным – мегаполис уступает другим городам и штатам в плане налогообложения и регулирования.
Благодаря сильной и диверсифицированной экономике в Бостоне в 2021–2022 годах доходы росли самыми быстрыми темпами среди всех городов, участвовавших в исследовании. Но даже высокие доходы не могут компенсировать рост процентных ставок и цен – жилье в мегаполисе становится менее доступным.
Майами по-прежнему выигрывает от внутренней миграции и высокого интереса со стороны иностранных инвесторов. В мегаполисе зафиксированы самые высокие годовые темпы роста цен на жилье и аренду среди всех других городов, попавших в исследование. Жилье здесь стало почти на 50% дороже, чем до пандемии. Это еще больше толкает город в переоцененную зону. Но в UBS считают, что ситуация на рынке недвижимости Майами остается достаточно устойчивой по сравнению с другими американскими городами.
Канада
Реальные цены на жилье в Ванкувере и Торонто выросли более чем в три раза за последние 25 лет. Это связано с нехваткой городского жилья на фоне активного прироста населения и снижения ставок по ипотеке. Высокий спрос со стороны инвесторов тоже способствовал росту цен.
Во время ажиотажа 2019–2021 годов, спровоцированного низкими ипотечными ставками, рост цен на недвижимость в Ванкувере и Торонто ускорился до максимума за последние пять лет. За минувший год цены на жилье выросли соответственно на 14 и 17%.
Кредитная нагрузка домохозяйств также растет рекордными темпами со времен финансового кризиса. И хотя рынок аренды переживает настоящий бум, а арендная плата выросла более чем в два раза по сравнению с усредненным пятилетним показателем, арендные ставки не могут угнаться за темпами удорожания жилья.
Риск коррекции цен как в Ванкувере, так и в Торонто очень высок. Недавнее повышение ставок Банком Канады может стать последней каплей. Вырастут не только ипотечные ставки, но и требования к заемщикам – чтобы соответствовать критериям банков, им придется показывать более высокий доход.
Азиатско-Тихоокеанский регион
В конце 2019 года рынок жилья Гонконга достиг своего пика. Сейчас рынок стагнирует - низкий уровень доступности жилья, экономические проблемы с пандемией повлияли на спрос. Примерно с середины 2021 по середину 2022 годов, в Гонконге ожидается коррекция цен примерно на 4%. За этот же период кредитная нагрузка домохозяйств увеличилась, а арендные платежи упали сильнее чем цены на жилье. По-прежнему в Гонконге сильная переоцененность. По мнению экспертов, высокие ставки по ипотеке могут привести к дальнейшему снижению цен на недвижимость в Гонконге.
Дисбаланс рынка жилья стал увеличиваться с 2018 года, сообщает издание The New York Times. Рост цен на жилье поддержали высокий спрос со стороны иностранных граждан. В период с середины 2021 по середину 2022 года жилье в Сингапура подорожало еще на 11%. Несмотря на это, рынок лишь немного переоценен. Высокий спрос на аренду предотвратил увеличение дисбаланса.
Стоимость недвижимости в Токио росла на протяжении более чем двух десятилетий. В том числе и во время пандемии. В этом также помогли привлекательные условия финансирования и рост населения. По мнению экспертов рынка недвижимости, рынок жилья в Токио находится в очень высокой степени переоцененности. За год темпы роста цен снизились вдвое, до 5%, и впервые за последние десятилетия они ниже среднего показателя по стране.
В результате экономического спада 2018–2019 годов рынок жилья Сиднея вышел из зоны высокой переоценки. Но в 2020–2021 годах цены снова вырастут более чем на 30%. Для устранения дисбаланса, в 2021 году были ужесточены стандарты кредитования и повышены процентные ставки. В 2022 году агрессивное повышение процентных ставок резко снизило доступность жилья. В результате, в течение второго квартала 2022 года цены в Сиднее упали более чем на 5%.
Ближний Восток
Рынок города Тель-Авива находится в зоне высокой степени риска, так как он находится в зоне сильной переоцененности. В период с 2001 по 2017 год цены на жилье в израильском городе выросли примерно в три раза. Плата за аренду была выше роста цены на недвижимость в разы, что отражало проблему нехватки жилья. Завышенные ипотечные ставки вызвали короткий период коррекции, но с 2019 года цены вновь начали активно расти. За 2021 год и за конец 2020 года жилье подорожало на 18%, самый высокий темп роста цен с 2010 года. Объем непогашенных кредитов вырос на 18% (рекорд за предыдущие 25 лет). По мнению экспертов, обсуждаемое введение залогового коэффициента для покупателей жилья впервые еще больше разогревает рынок. Если ставки по ипотечным кредитам будут продолжать расти, высока вероятность внезапной, но очень короткой, коррекции.
В Дубае после семи лет снижения цены на жилье выросли на 10%. За период с середины 2021 по середину 2022 года они выросли на 10%. На положительный результат повлияло восстановление экономики после пандемии и увеличение числа иммигрантов. Нововведение визовой программы с более мягкими требованиями для квалифицированных специалистов и новые правила, повышающие прозрачность операций. Дубай является привлекательным местом для состоятельных мигрантов из регионов, где инвестиционный климат менее благоприятный. В настоящее время цены на рынке жилья вернулись к уровню 2019 года, но все еще ниже пиковых значений 2014 года. А вот на рынке аренды ситуация изменилась. После достижения дна 2021 года арендная плата начала расти, и за последние четыре кварталы даже опередило рост цен на жилье. На данный момент стоимость жилья на рынке Дубая UBS оценивается как справедливая.
Комментарии (0)