Александр Харыбин, специалист по недвижимости с 15-летним опытом и создатель телеграм-канала «Как жить - не жить», предупреждает, что покупка квартиры в 2023 году для многих может стать ошибочным выбором, приводящим к денежным потерям.
Он объясняет, что инвестирование на этапе строительства имеет свои положительные и отрицательные стороны, но необходимо знать обстоятельства и сроки. Харыбин настоятельно рекомендует не покупать жилье, когда цены на него невероятно высоки, поскольку такие инвестиции сопряжены со значительными рисками.
На котлованах теперь нет дешевых квартир
В настоящее время рынок находится в состоянии стагнации, при этом цены на квартиры заметно дороже, чем в 2016–2018 годах. В то время договоры долевого участия еще действовали, а эскроу еще не были внедрены, что делало выгодным для застройщиков продавать квартиры со скидкой на 20–30% ниже их реальной стоимости. Тогда застройщики могли использовать для строительства своих проектов капитал покупателей, а не банков. Однако теперь, когда введено проектное финансирование, застройщики больше не могут брать деньги у людей до завершения строительства. Следовательно, сейчас у застройщиков очень мало стимулов предлагать на рынке квартиры со скидкой.
«Просто по совету брата и свата заходить в какие-то новостройки, не понимая, что вы делаете, очень опасно»
Любой человек, рассматривающий возможность приобретения квартиры, должен найти время, чтобы тщательно рассмотреть свои возможности в нынешнем неопределенном экономическом климате. Цены на жилые комплексы по всей России слишком высоки, и вполне вероятно, что они будут снижаться, что приведет к потере вложенных средств. Однако, если вы обладаете знаниями и опытом профессионального рантье, вы можете получить выгодный арендный комплекс.
Важно не принимать поспешных решений, основываясь на советах знакомых или незнакомых людей. Недавно я услышал историю о том, как человека ввели в заблуждение при покупке квартиры в Саларьево - ему сказали, что она будет приносить 60 тысяч в месяц, а на самом деле она приносила только 35–40 тысяч в месяц. Этой ошибки можно было избежать, если заранее все тщательно обдумать.
«Ипотечное плечо - очень большой риск»
Недавно я разговаривал с человеком, которому посоветовали вложить деньги в квартиру в Лесном, купив ее с помощью ипотечного кредита. Стоимость двухкомнатной недвижимости составляла 6 миллионов.
Он хотел заработать на сделке более 500 000, а затем использовать эти деньги для погашения кредита. Однако я предупредил его, что он может потерять деньги, если пойдет на это. К счастью, он решил не покупать и избежал потенциальных потерь из-за высоких цен и кредитного плеча ипотечного кредита, а также из-за того, что в этом районе было так много квартир, но так мало покупателей. Маловероятно, что эти инвестиции окупились бы через 5–10 лет из-за переизбытка доступного жилья.
Покупка квартиры с ипотечным кредитом для сдачи в аренду может показаться практичной. Тем не менее, если сравнить выплаты по ипотеке со стоимостью аренды - особенно с учетом того, что она снизилась в связи с пандемией,- арендная плата часто может быть меньше, чем выплаты по ипотеке.
Особенно сейчас, когда схема ипотечного кредитования под 0,01% годовых больше не действует. Вывод прост: если вы хотите купить квартиру для сдачи в аренду и вас устраивает заплатить 7 миллионов и сдавать ее по 35–40 тысяч, то на рынке есть такие новостройки; если вы примете мудрое решение - можете покупать.
Покупать жилье нужно не как инвестицию, а для себя, особенно в такой кризис - это может стать вашим убежищем. Но если вы хотите взять квартиру, которая будет дорожать через год, используя кредитное плечо от ипотеки, то это действительно риск, и есть 80% вероятности, что вы потеряете деньги.
«Работает либо в ноль, либо с убытком»
Человеку с тремя миллионами рублей может не хватить на покупку однокомнатной квартиры недалеко от станции метро, поэтому он берет ипотечный кредит. К сожалению, вероятность того, что эти инвестиции принесут хоть какую-то прибыль, невелика, а риск огромен.
Кроме того, аренда квартиры в Москве обычно приносит всего 5–6%, и эта цифра со временем продолжает снижаться. Таким образом, очевидно, что покупка недвижимости на стадии котлована или у отчаявшихся продавцов, которые не видят потенциала в своем объекте, подходит не всем из-за низкой доходности и больших вложений.
Комментарии (0)