Как стало известно из исследования, в течение последних нескольких месяцев интерес россиян к теме покупки недвижимости заграницей возрос. В этом есть альтернатива инвестициям в условиях падающих фондовых и криптовалютных рынков, некоторые покупают недвижимость для получения визы и ВНЖ, третьи выбирают объекты недвижимости. Эксперт консалтинговой компании Б1 Антон Ионов рассказал о нюансах покупки недвижимости за рубежом в новых условиях, ограничениях и требованиях валютного контроля. Георгий Качмазов
Законы о рынке зарубежной недвижимости для россиян в этом году концептуально изменились и продолжают изменяться. Непростые условия для российских граждан в покупке недвижимости за рубежом связаны с глобальными изменениями инвестиционной карты, невозможностью свободно перемещать средства и рядом ограничений на весь периметр класса активов. Только некоторые из них:
- невозможность заплатить за недвижимость в Европе с российского счета из-за введенных в России ограничений;
- проблемы с открытием счетов в Европе и получением европейских кредитов на покупку недвижимости. При этом удобное владение недвижимостью всегда связано с наличием банковского счета в стране покупки для оплаты расходов на ее содержание;
- отсутствие авиарейсов — системная проблема для владельцев недвижимости, предназначенной для личного пользования.
Этому способствовало то, что самыми популярными направлениями для приобретения недвижимости стали так называемые дружественные страны. В частности ОАЭ и Турция. По этой причине каждая из юрисдикций имеет свои задачи. В Турции можно приобрести недвижимость, которая дает право на получение гражданства. У турецкого населения есть небольшой поток людей, которые выбирают турецкую недвижимость для инвестиций, но делать это нужно с осторожностью из-за высокой инфляции и экономических рисков в стране.
По сравнению с Турцией, в ОАЭ стараются привлечь инвесторов. Также нужно быть осторожным с вложением в эту недвижимость. В большинстве дубайских брокеров предлагают схему покупки квартиры, которая включает первый взнос в размере 30% от общей стоимости жилья, а через полгода/года полная стоимость квартиры растет на 10%, после чего ранее оплаченные 20% квартиры можно продать с 30%-ной доходностью от первоначального взноса. Однако такие схемы очень опасны. В Лондоне в 2013 году девелоперы тоже активно предлагали такую схему. Однако в 2014 году появились первые анонсы о референдуме по Brexit, был введен налог на владение вторым домом, а также были приняты меры по налогу на недвижимость. Но уже в 2014 году цены на нефть и активность покупателей из Ближнего Востока и России снизились, поэтому рынок скорректировался. В Лондоне недвижимость подешевела на 20% и потеряно было около 20% инвесторов.
В отличие от ОАЭ и Турции, многие россияне ментально ориентированы на Европу и продолжают покупать недвижимость в Европе. Европейские рынки недвижимости переживают нелегкие времена. В развитых странах ипотечные ставки снизились, активность продаж квартир увеличилась. При этом девелоперы оказались в сложной ситуации: себестоимость выросла, а с другой стороны - уменьшилась ликвидность. Поэтому рынок сможет поддерживать субсидию государств ЕС на оплату ЖКХ для небогатых семей и, если правильно подойти к вопросу, зимой-весной в Европе можно будет купить что-то за разумную цену.
В течение марта 2022 года для российских резидентов были установлены ограничения на сделки с иностранцами и ограничения на отдельные валютные операции.
Какими могут быть резиденты
При применении валютных ограничений под резидентом понимается «валютный резидент». Это российский гражданин, постоянно проживающий в России на основании вида на жительство. Важным является то, что некоторые ограничения распространяются как на россиян (постоянно проживающие в России), так и на тех, кто большую часть времени (более 183 дней) в течение года проживает за границей. Несмотря на получение гражданства другой страны или второго гражданства при наличии российского паспорта валютные ограничения будут сохраняться.
Чтобы совершить сделку со странами, которые являются недружественными государствами или в частности купить недвижимость у резидента ЕС российским гражданам необходимо получить специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Источник: Нет, в этом плане никаких ограничений для сделок по недвижимости с дружественными нерезидентами не существует. Если россиянин приобретает недвижимость в недружественной стране у резидента дружественного государства, то разрешение на покупку недвижимости не требуется. В случае, если дружественный нерезидент продает недвижимость у недружественного нерезидента после 22 февраля 2022 года, ограничения распространяются только на объект недвижимости.
В некоторых случаях разрешение правкомиссии не нужно, если сделки с недружественными нерезидентами по покупке иностранной недвижимости проходят по иностранным счетам и резиденты отчитались налоговым органам о расчетах. Исключение - операции с иностранцами, которые зачисляют средства в пользу нерезидента на счет типа «С», открытый в российском банке, в сумме более 10 млн рублей за месяц. Кроме того, использование средств на счете типа «С» сильно ограничено, поэтому продавцы-нерезиденты могут столкнуться с проблемами: для них это вряд ли станет лучшим решением.
Если речь идет о сдаче зарубежной недвижимости в аренду нерезидентам, то здесь стоит проявить максимальную осторожность. Еще до конца не известно, как будут применяться ограничительные меры к закону о валютном контроле и какие нормы права имеют приоритетное значение. На данный момент имеет смысл придерживаться более осторожной позиции и учитывать как нормы классического валютного законодательства, так и новые ограничения. С учетом классических валютных ограничений, предусмотренных законом о регулировании и контроле, полученные доходы необходимо зачислить на банковский счет в государствах-членах ЕАЭС или государствах, автоматически обменивающихся финансовой информацией с Россией.
Также стоит отметить, что ограничение распространяется исключительно лишь на сделки с российскими гражданами. С налоговой и юридической точки зрения приобретение недвижимости на иностранные компании или структуры без образования юридического лица может быть предпочтительнее, чем прямое владение. В случае если российский резидент владеет иностранной компанией, все эти ограничения не будут действовать для такой компании. Она может купить недвижимость и у дружественного или нет резидента. Однако в этом случае необходимо планировать варианты финансирования такой иностранной компании, так как для российских резидентов сейчас существуют ограничения на такие операции.
Последствия операций с недвижимостью будут отличаться в зависимости от статуса налогового резидента. По закону российские налоговые резиденты обязаны платить НДФЛ в России с общей суммы всех своих доходов, включая доходы от продажи иностранной недвижимости или сдачи такой квартиры под аренду. Налоговые нерезиденты уплачивают налоги в России только за доходы, полученные от российских источников. Доходы иностранных граждан при продаже или сдаче иностранной недвижимости не облагаются налогом в РФ.
Комментарии (0)